[지투연]부동산 NFT - 부동산 조각투자란?

관리자
2021-07-14
조회수 4976


자산유동화·경매·담보대출까지…부동산으로 영역 확장하는 블록체인 NFT

지식산업센터 소액투자 전문 정보를 제공하는 조효찬 소장의 지식산업센터투자연구소, 지투연을 방문해 주셔서 감사합니다.


지투연에서 파트너들과 준비중인 부동산NFT 란 무엇인지? 어떤 방식으로 부동산 조각 투자자가 가능 한지에 대해서 자세히 알려 드리겠습니다. 


1. 부동산 신탁 수익증권 거래방식


부동산 업계에서 블록체인이 활용되는 대표적 사례는 자산 유동화입니다. 


부동산 유동화한 증권(수익증서, 펀드)을 일반 투자자에게 발행 및 유통하는 서비스입니다. 


이런 수익 증권은 블록체인 플랫폼에서 NFT형태의 디지털 자산이 됩니다. 


투자자는 부동산 신탁회사가 발행한 수익증권에 투자하고, 이를 마켓플레이스 플랫폼(앱)에서 주식처럼 거래할 수 있습니다.


수익증권 보유자는 건물 임대 수익과 시세 차익 등을 배당금으로 받을 수 있습니다. 


이는 ‘블록체인 기반 부동산 집합 투자 및 수익 배분 서비스’를 의미하며, 금감원의 규제특례 신청을 하여야 합니다.


부동산 신탁회사의 수익증서를 직접 거래하면 되는데, 왜? 이것을 굳이 NFT형태로 바꾸어 거래해야 하는가에 대한 의문이 드시는 분들이 계셔서 이 부분에 대해서 자세히 설명 드리겠습니다.


부동산신탁회사의 수익증서는 환금성이 없습니다. 매매가 이루어지기 어렵다 는 의미입니다. 


또한 이런 것을 담보로 하여 자금을 대출 해 주거나 거래를 할 수 있는 거래 여건이 아직 조성되지 않아 거래가 어렵고 일정 기간 상당한 기간을 기다려야만 수익을 받을 있게 됩니다.


반면에 이를 NFT로 발행하면 부동산 NFT마켓에서 거래가 이루어지며, 이를 조각으로 나누어 거래 할 수 있다는 점이 새로운 부동산 시장이 블록체인과 결합 되어 열리게 된 이유입니다.


이는 간접투자 상품으로서 부동산을 등기 후 직접 소유한 형태가 아닌 부동산 수익에 대한 권리 채권을 가지는 것을 의미하며, 추후 채권이 실행되지 않을 시 부동산에 대한 채권자로서 권리에 해당하는 보장을 받을 수 있어 실체가 없는 토큰과는 구별되는 담보적인 성격을 가지고 있습니다.



2. 법인증권 발행방식


건물마다 건물을 소유하는 법인을 설립 후 법인에 대한 주식, 증권을 블록 체인 상에서 NFT로 발행하는 방식입니다.


투자자들은 법인 지분에 투자하고, 보유한 지분에 따라 건물 매매 등 의결권을 행사할 수 있습니다. 


또한 건물이 매각되면 수익을 지분 투자자에게 나눠주고 법인은 정산 후 법인이 해산, 청산 되는 방식입니다.


그런데 이 같은 서비스를 운영할 때 전문적으로 부동산을 중개를 해줄 수 있는 회사(사람)가 필요하며, 부동산 가치 등 다각도에서 정보를 수집하여 유효한 가치가 있는 부동산을 선별 할 수 있어야 합니다. 


그런데 법인 증권 발행 방식의 주식은 상장되지 않은 회사의 주식이기에 환금성이 없습니다. 


즉 매매가 이루어지기 어렵다는 의미입니다. 또한 이런 것을 담보로 하여 자금을 대출 해 주거나 거래를 할 수 있는 거래 여건이 조성되지 않아 거래가 어렵고 회사에서 수익을 내지 못하면 배당을 받을 수 없는 구조입니다.


그런데 법인 증권 발행 방식은 처음부터 수익성이 있는 부동산에 투자가 이루어지며 이를 NFT로 발행 후 부동산 NFT마켓에서 거래가 이루어지고, 이를 조각으로 나누어 거래 할 수 있다는 점에서 새로운 부동산 시장이 블록체인 과 결합 되어 열리게 된 이유입니다.


다시 말씀 드리자면 비교적 안전한 투자와 투자수익에 대한 어느 정도의 보장이 처음부터 구성 된 투자이며, 소액으로 가능 한 투자 부동산 시장을 열 수 있다는 점에서 확장 가능성이 큰 시장이라고 할 수 있습니다.


부동산에 대한 임대 수익을 받다가 부동산이 매각 되면 시세 차익까지 받을 수 있다는 점과 소액으로도 투자가 가능 하다는 점이 NFT부동산 투자방식 모두에 해당하는 이점입니다.


3. 부동산 소유자 직접발행방식


부동산 소유자가 자신의 부동산을 부동산신탁 후 수익증서를 NFT로 발행 이를 부동산NFT마켓에서 판매 하는 방식입니다.


다양한 형태의 부동산 소액투자 상품을 개발 할 수 있는 방식으로 크게 구분하면 부동산 매각을 통한 수익을 공유하는 방식과 임대수익을 공유하 다가 매각 후 시세차익을 얻는 방식이 있습니다.


우리가 부동산에 투자하는 이유는 시간경과에 따른 가치 상승 요인 때문입 니다. 그런데 이런 가치에 임대 수익까지 얻을 수 있으면 투자가치로 최적화 된 것이라고 할 수 있습니다.


여기에 소액으로도 비교적 안전한 부동산에 투자 할 수 있고, 이를 전매 할 수 있다는 점이 NFT로 거래 되어야 하는 이유입니다.



4. NFT부동산 시장이 활성화 될 수밖에 없는 이유


그동안 토지와 부동산은 돈이 많은 극소수의 사람들에 의해서만소유되어 왔고 부가 축적되고 안정적으로 배가 되는 수단으로 사용 되었습니다.


이러한 소유의 불균형으로 인해 발생한 문제점은 무수히 많습니다. 소유의 불균형은 사회의 양극화, 젠트리피케이션, 정보의 비대칭 등 다양한 사회적, 경제적, 문화적 부작용을 낳았고, 낮은 환금성, 거래의 비효율성 등 수많은 문제를 안고 있습니다.


그런데 부동산 NFT시장이 열린다면 부자가 아니어도 보다 많은 사람들이 부동산을 소유하게 되며, 소액으로도 부동산 임대수익과 부동산 시세차익을 얻을 수 있게 됩니다.


그래서 NFT마켓은 부동산의 소유권을 개방하고 공유함으로써 이 문제를 풀 수 있습니다. 


2021년을 NFT 원년이라고 합니다. 제2의 비트코인처럼 무한 성장 할  NFT 시장은 예술품에서 출발, 음악, 스포츠, 게임아이템 등 다양한 분야로 진화 하고 있습니다.


그런데 아직도 대다수의 사람들은 NFT에 대한 이해가 부족한 것이 현실 입니다. 그렇지만 우리는 NFT 시장에 주목해야 합니다. 급변하는 시대환경 에서 시작하는 초기에 선점하지 못하면 소중한 기회를 놓치게 될 수밖에 없기 때문입니다.


소액 투자자들인 일반 대중들도 부동산 투자 시장에 자유로이 참여할 수 있고, 부동산을 전체가 아닌 부분으로 나누어 일부를 거래할 수 있으며, 이 모든 거래 과정이 투명하게 집행할 수 있는 방법이 바로 블록체인 상에서 소유를 증명해 주는 대체불가능토큰, NFT입니다.


블록체인 기술은 모든 거래 기록을 공유함으로써 입증되는 투명성은 시장에 대한 전체적인 신뢰도를 높여주며, 시장에 참여한 모든 사람들의 소유권과 거래에 대한 안전성을 보장합니다.


가자앤 NFT 부동산 마켓은 국내 수익성 부동산 투자를 소액 단위로 분할, 증권화 함으로써 소액투자자의 부동산 투자 접근성을 높이고, 자체 거래소를 통해서 NFT 부동산을 쉽고, 빠르고, 안전하게 매매할 수 있는 플랫폼입니 다.



5. 현실 부동산을 넘어 가상부동산 거래까지


현재 가자앤NFT마켓플레이스에서 준비 중인 사업 중 금년 말 서비스를 목적으로 한 사업은 가상부동산 임대, 분양 사업입니다.


로블록스, 더샌드박스, 디센트럴랜드 등등 가상부동산이 고가에 판매되고 거래되는 시장이 형성 되고 있습니다.


또한 코로나, 비대면의 가속화로 인하여 현실 사무공간에서 가상의 사무공간으로 이전하는 현상이 시작 되었습니다.


현실의 사무공간이 아닌 가상의 사무공간에 출근하고 퇴근하며 근무 하는 형태로 바꾸면서 가상의 오피스 건설 분양, 임대 시장도 함께 성장하고 커질 것입니다.


시행하는 비용도 건설하는 비용도 분양가도 임대가도 현실과는 비교되지 않게 현저히 낮으면서 점차 서비스가 확장 되면서 증가하게 되는 상호 작용에 의한 커뮤니티는 또다른 유통, 교육 시장이 열리는 것을 의미 합니다.


이것이 비즈커넥터공동체가 준비하는 비즈니스 입니다. 가상 부동산 분야는 가자앤과 지투연 외 전문 회사와 마케팅 전문가들이 함께 준비 중입니다.


1) 가상부동산 독립형 메타버스 플랫폼 사업


가상건물과 관련 서비스를 결합한 가자앤오피스시티를 기획 준비 중입니다. 일단 2021년내에 비즈커넥터 연합회 회원사들은 모두 가상의 오피스공간으로 이주 할 예정입니다.


또한 분양 및 임대 사업도 함께 진행 할 예정입니다.


2) 유명 메타버스플랫폼 활용 사업


로블록스, 더샌드박스, 디센트럴랜드 외 다수 플랫폼에 마이크로 플랫폼을 구축 예정이며, 이를 통해서 가상부동산 시행.개발, 건설, 분양, 중개, 임대 사업 등 가상 부동산을 NFT로 발행 하여 거래하는 시장도 함께 열어 갈 것입니다.


이에 대해서 년내에 자체 유틸리티 토큰을 발행 할 예정이며, 가자앤 NFT 마켓 플레이스 결제 시스템도 다양한 유명 블록체인 코인으로 거래가 될 수 있도록 진행 할 예정입니다.


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